千呼万唤始出来！

首批9只公募REITs产品将于本周五（5月28日）开始陆续发售。

最近很多新闻都提到首批公募REITs产品获批，很多小伙伴在留言中纷纷表示很期待，想做第一批吃螃蟹的人。

今天想来和大家聊点实际的，就这9只公募REITs产品来言，对个人投资者来说值得买吗？怎么买？选哪个？又有什么坑？

01

什么是REITs

REITs（RealEstateInvestmentTrust）源于年代的美国，年左右开始进入亚洲并取得了快速发展。习惯上被叫做房地产信托投资基金，更准确来说是不动产投资信托基金。

因为除了房子，很多不动产都能做成REITS，只要它能产生持续的收益即可。最典型的就是收费高速公路、工业园区、住宅公寓等等。

可以把它理解为“公募基金+ABS（资产支持证券）”，相当于大家一起出钱集资买不动产，然后赚取收益（租金、过路费、运营费等）。比如前一阵的深房理炒房，他们就是用的这种模式，但咱们国家不允许投资商业地产和住宅。

从国家层面来说，公募REITs是防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具。对于提升基础设施产业发展的质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种具有重要意义。

对普通投资者而言，公募REITs作为交易性产品，可以享受国家建设的红利，但价格是不断波动的，是有可能赔钱的，风险一样存在。

02

REITs重要特征

询价制度与份额净值

公募REITs首次发售将通过以下三种方式进行：

一是，向战略投资者定向配售；

二是，向网下投资者询价发售；

三是，向公众投资者定价发售。

需要注意，首批公募REITs的询价区间一般在2至5元，也有的高到8至10元。即，公众投资者购买公募REITs，单位净值不再是1元钱，而是待网下询价结束后，以询价确定的认购价格公开发售。

底层资产与收益来源

与我们之前熟悉的公募基金相比，公募REITs的底层资产不再是上市公司股票或债券等投资标的，而是拥有持续、稳定经营现金流的不动产。目前，我国首批公募REITs底层资产主要是基础设施，如仓储物流、收费公路、垃圾处理及生物发电厂、产业园区等。

公募REITs≠众筹炒房。我国公募REITs不允许投资商业地产和住宅，其收益主要取决于底层资产的类型。市政工程、交通设施、污染治理等经营权类REITs的收益主要来源于不动产运营收益，难以获得资产增值收益；而仓储物流、产业园区等产权类REITs收益除了租金收入等运营收益外，还可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。

强制高比例分红政策

公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策。根据相关规定，公募REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配基金的90%。从首批公募REITs已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。

03

9只公募REITs基金登场

首先我们来看下这9只公募REITs产品的基本情况，大个整理了一张表格，供大家参考：

从表格可以看出，每只公募REITs都是有具体投资标的的，覆盖了收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型，但不包括住宅和商业地产等。

另外，这9只产品都采取封闭式运作的方式，只能在二级市场交易。

04

这9只基金值得买吗

我们知道任何理财产品都逃不出这三要素，风险性、收益性、流动性，那我们一起来分析一下吧。

?产品风险性

现阶段大部分公募REITs产品将风险等级定在中等风险（R3级），总体风险收益基本介于股票和债券之间。

我们知道，理财产品风险等级与底层资产的投资标的有关，REITs产品投向的是基础设施项目，因此它会有项目运营相关的风险。富国基金表示，基础设施运营情况除了受本身的行业波动影响，与运营管理机构的服务水平和管理能力密切相关。运营管理机构的服务水平和管理能力就不展开讲了，做过PPP，BOT模式基建投资项目的人可能就比较懂了。

?产品收益性

公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，而普通投资者能获取的收益就主要来自高比例分红和二级市场上基金价格的变动。

和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，根据相关规定公募REITs收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，因此投资者有望获得相对稳定的收益。

从首批公募REITs已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。但需要指出的是，这并不意味着是兜底收益，管理人也不会刚性兑付。

公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策。根据相关规定，公募REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配基金的90%。从首批公募REITs已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。

?产品流动性

前文提到，公募REITs产品采取封闭式运作，有些产品封闭期长达99年。那么就这里有疑问了，如果我投资了公募REITs产品，一定要持有到封闭期结束吗？答案是否定的。

对于公众投资者来说，所持有的产品份额没有锁定期，可以在二级市场流通。但目前公募REITs产品仍以机构投资者配置为主，所以上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，有待未来进一步观察，也就是说会有一定概率的流动性风险。综上来看，公募REITs产品具有稳定的现金分红，波动性较低等特点，因此较为适合追求稳定投资收益的投资者。.

05

个人投资者怎么买?

（以上信息仅供参考，实际日期以基金份额发售公告为准）

首钢绿能将于本周五（5月28日）发售，其他8只产品于月底陆续发售，那么投资者该怎么认购？选哪只呢？

?个人投资者认购方式

战略配售和网下配售的就需要有资格的大资产客户去做。面向一般公众投资者的，可以场内及场外认购公募REITs（多数认购门槛是元）。与已有的公募基金参与形式类似，有基金账户就可以参与交易。听不懂的话就去你的开户银行或券商，说我要买Reits，他们会很详细的告诉你的，还会手把手教你。

但从上述表格可看出，扣除原始权益人和机构认购的份额后，实际上留给普通投资者的认购份额并不多。

?产品费率

这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用，其中和普通公募区别的是，管理费采取固定+浮动的模式，具体的管理费规则可以看基金合同。另外，因为产品采取封闭运作模式，所以没有申购费及赎回费。

?该选哪只产品?

具体到该买哪只产品，大个觉得是没有标准答案的。一个原则，就是在投资任何产品之前，一定要对产品有充分地认识。

对于公募REITs来说，可以从投资项目质量、运营能力和基金管理方运营能力等角度来考量，并且结合自身的风险承受能力、资金期限等方面来选择合适的产品。

?其他注意事项：

?公募REITs上市首日涨跌幅30%，后续交易日的涨跌幅10%。

?个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式变现的，需要场外转场内进行卖出。另外，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别